Las cláusulas abusivas en los contratos de alquiler

La existencia de cláusulas abusivas en los contratos está al orden del día y los contratos de alquiler no están exentos de su examen en algunos casos como explicamos a continuación. Si estás en el caso de que necesitas ayuda y buscas abogados cláusulas abusivas en Vigo no dudes en contactarnos.

Recordar que lo primero que habrá de examinarse es si estamos ante un contrato de adhesión porque en general los contratos de arrendamientos de vivienda no son fruto de la imposición de  cláusulas por una sola de las partes sino que son consecuencia de la prevalencia de la libertad civil, con carácter general.

Asimismo aunque se interpretara que estamos ante un contrato de adhesión, redactado en base a condiciones generales, concertado con un consumidor, la Exposición de Motivos de la Ley  7/1998, de 13 de abril, ya aclara que no se puede identificar condición general de la contratación, aunque sea pre redactada o incluso impuesta, con cláusula abusiva.

Las condiciones generales no son por sí mismas ilícitas o abusivas, sino que solo lo serán en los  supuestos previstos legalmente. Dicho texto declara que una cláusula es condición general cuando está predispuesta e incorporada a una pluralidad de contratos exclusivamente por una de las partes, y no tiene que ser necesariamente abusiva.

¿Qué es una cláusula abusiva?

La cláusula abusiva es la que, en contra de las exigencias de la buena fe, causa en detrimento  del consumidor, un desequilibrio importante e injustificado de las obligaciones contractuales y  puede tener o no el carácter de condición general, pudiendo también aparecer en contratos  particulares cuando no existe negociación individual de sus cláusulas. Y así, señala: «las  condiciones generales de la contratación se pueden dar tanto en las relaciones de profesionales  entre sí como de éstos con los consumidores. En uno y otro caso, se exige que las condiciones  generales formen parte del contrato, sean conocidas o -en ciertos casos de contratación no escrita exista posibilidad real de ser conocidas, y que se redacten de forma transparente, con claridad,  concreción y sencillez. Pero, además, se exige, cuando se contrata con un consumidor, que no  sean abusivas».

Por lo expuesto, los parámetros legales que deben ser analizados son el Real Decreto Legislativo  1 / 2007, de 16 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de  Consumidores y Usuarios ( TRLGCYU) y la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de  noviembre( LAU ), y cuando las cláusulas afecten a elementos esenciales del contrato, con  carácter previo deberá realizarse un control de transparencia y sólo si no supera el control de  transparencia, podrá abordarse la posible abusividad por desequilibrio, en aplicación del art. 4.2  de la Directiva Comunitaria 93/13 CCE.

Dicho esto, es lo cierto, que existen ya sentencias en las que se entra a analizar los contratos de arrendamientos realizados entre un profesional y un consumidor y en las que se viene declarando  como abusivas principalmente las cuatro siguientes cláusulas y las más comunes y que analizamos a continuación pero ya adelantamos:

• Las cláusulas que permiten actualizar la renta por encima del IPC.
• Las cláusulas que permiten visitas al arrendador en la vivienda para comprobar su estado.
• Las cláusulas que disponen que las cláusulas del contrato han sido negociadas individualmente como una imposición o renuncia o limitación de derechos al consumo.
• La cláusula que imposibilita la elección del seguro de impagos porparte del arrendatario.

Cláusulas que permiten actualizar la renta por encima del IPC.

El Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler  estableció una limitación legal en la actualización de la renta del alquiler: esta no se podrá  incrementar por encima de la variación que experimente el IPC. No obstante, esta limitación únicamente aplica a aquellos contratos de alquiler que se hubiesen celebrado con posterioridad al  6 de marzo de 2019.

En cualquier caso, también se consideran cláusulas abusivas en el alquiler  aquellas que prevén escalonamientos anuales de renta y aquellas que actualizan la renta a la baja  en caso de IPC negativos.

Cláusulas que permiten visitas al arrendador en la vivienda para comprobar su estado, previo aviso.

Esta cláusula es muy habitual y común en los contratos de arrendamiento y sin embargo no respeta los principios del derecho en la medida que no respeta la igualdad de derechos y deberes entre las  partes, y puede ser contraria a la normativa, puesto que la ley obliga al arrendatario a responder de la buena conservación y mantenimiento del inmueble de sus instalaciones, pero al tiempo de  extinguirse la relación contractual.

Con esta cláusula el arrendador impone o crea una obligación no prevista legalmente o que contradice los deberes contractuales legalmente previstos.

Según el art. 1.516 del Código Civil, el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo,  tal y como la recibió.

Por tanto, estas visitas esporádicas implícitamente obligan al arrendatario a esa conservación del inmueble de forma continuada y permanente constante el contrato, siendo un potestad del  arrendatario, el uso y conservación que le da a la vivienda que tiene arrendada.

Así pues, sólo con la restitución de la posesión al término del contrato, es cuando el  arrendador puede comprobar que el arrendatario ha cumplido con ese deber contractual. Por lo tanto, dicha cláusula contraviene el art. 82.4 b y f del Texto Refundido de la Ley General  de Consumidores y Usuarios.

Cláusulas que disponen que las cláusulas del contrato han sido negociadas individualmente como una imposición o renuncia o limitación de derechos al consumo.

Esta cláusula ha sido declarada nula también por algunas Sentencias, pues a pesar de que la Directiva comunitaria como hemos indicado anteriormente establece la exclusión del control  judicial de aquéllas cláusulas negociadas individualmente, en los últimos años, son múltiples las  Sentencias tanto del Tribunal Supremo como del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, especialmente en materia de contratos de préstamos con garantía hipotecaria, donde se ha  resaltado y repetido que la carga de la prueba de la negociación individual es del empresario que  alega que ha sido negociada individualmente, por lo que ha sido declarada nula por contradecir  las normas legales de la carga de la prueba.

En este sentido, no hay que olvidar que se reitera en el artículo 32 de la Propuesta de Directiva  del Parlamento Europeo y del Consejo de 8 de octubre de 2008 sobre derechos de los  consumidores dispone que «[s]i el comerciante afirma que una cláusula contractual se ha  negociado individualmente, asumirá la carga de la prueba». 

Cláusula que imposibilita la elección del seguro de impagos al arrendatario.

Asimismo, otra cláusula cada vez más analizada en las Sentencias y que se viene declarando claramente abusiva en los contratos de arrendamiento de vivienda entre un profesional y un  consumidor es la cláusula que imposibilita la elección del seguro de impagos al arrendatario y  entre otras, traemos a colación por ser la más reciente, la Sentencia núm. 3/2.023 dictada por el  Juzgado de Primera Instancia núm. 31 de Barcelona de 9 de enero del 2.023 y literalmente  al respecto reza:

“…Considero del todo abusivo que la cláusula no se limite a obligar al  arrendatario a suscribir un seguro de impagos, sino a pagar la prima del seguro que ha  contratado el arrendador. También de forma análoga las SSTS motivaron la reforma legislativa, LCI, artículo 17.3 de la Ley de Crédito inmobiliario ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de  los contratos de crédito inmobiliario. Si bien mantiene la validez de este tipo de contratos  vinculados, condiciona la validez de los mismos, a que se otorgue la prerrogativa al consumidor  de contratar el seguro que más considere oportuno, y no el que se le imponga por el prestamista. 

La imposibilidad de elegir el arrendatario el contrato de seguro de impagos, porque la cláusula  obliga al pago de la prima del seguro contratado por el arrendador, determina la abusividad del  contenido de esta cláusula, en todo caso: Sección 6 SAP Málaga 803/2017, de 7 de septiembre  “Pues bien, es obvio reseñar que lo que la entidad bancaria podrá exigir es que a la firma de la  

póliza conste la existencia de un seguro que garantice desde el principio la existencia de un  mecanismo de solvencia del aseguramiento del pago del préstamo hipotecario, pero lo que no se  podrá incluir en la misma es que esta póliza tenga que suscribirse con la propia entidad bancaria  o con una «compañía concreta» impuesta por la entidad crediticia, al igual que no es posible  admitir, por su abusividad, la obligación del prestatario de continuar durante la vigencia de la  hipoteca con la póliza de seguro inicialmente contratada, pues pudiera ocurrir que el prestatario,  una vez transcurrido el primer año de la vigencia del préstamo, podría encontrar una  aseguradora que le oferte mejores condiciones y precio que la entidad aseguradora, extremos  que acaecen en el caso de autos en el que se impone al prestatario la adhesión al seguro colectivo  contratado por la entidad Credifimo con la compañía aseguradora Aegon, cubriendo riesgos de  defunción e invalidez absoluta y permanente, obligándose la parte prestataria «a continuar  adherida a dicho seguro durante el plazo de duración del presente préstamo, y hasta su  amortización definitiva» , lo que debe considerarse una cláusula abusiva y ser tenida por no  puesta, todo ello de conformidad con los arts. 88.1 y 87.6 TRLGDCU.”. 

Así pues, es evidente que está al orden del día encontrar cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores provocando un desequilibrio evidente entre las  partes y perjudicando a la parte débil del contrato que es el consumidor por lo que además de ser éstas las más frecuentes y prejudiciales no se pueden descartar otras muchas que se pueden encontrar analizando el concreto contrato.

Si necesitas abogados de cláusulas abusivas en Vigo no dudes en contactar con nuestro de despacho de abogados en Vigo, en Arteaga Abogados estaremos encantados de ayudarte.